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    长租公寓进退之间:难大规模扩张盈利成绕不过的难题

    时间:2017/11/26 15:23:24

    分享者:Kate59no1dfa2g

    摘要:这家广受后进者模仿的青年公寓已经开始转型了.2016年12月,you+正式宣布去“公寓化”,尽管目前来自公寓板块的收入占据公司整体收入的90%以上.you+ceo郁珽认为,“公寓从大势上是不赚钱的,去公寓化一定是必然的趋势.”什么是……

    长租公寓 “进退之间”

    陈淑贞

    近三年,房地产领域中没有哪个业态能比长租公寓更具话题性了.

    这是一门有别于二房东模式的租赁生意——长租公寓的本质是利用空间载体,向都市中的年轻人?#20223;?#19968;?#20013;?#30340;生活方式和更好的居住体验.

    一线城市的人口红利、因年轻一代消费观念的改变而催生出新型房地产服务需求,遇上资本加持,长租公寓站在了风口.然风口与浪尖本就是一体两面,资本和人才的加入暂不能稀释行业在初级阶段的混沌状态——机会主义者招摇过?#23567;?#24694;意竞争横?#23567;?#31649;理欠规范、盈利模式待验证.

    风口上的长租公寓

    城市化进程带来的巨大人口红利正鼓舞着长租公寓行业,相应的市场规模将达到万亿元级别.链家研究院发布的《租赁?#32469;稹?#25253;告指出,目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿,到2030年将会超过4.6万亿.

    行业发展潜力极大,野蛮生长的蛋糕摆于眼前,无人不想分羹.从业者的加入和资本的推动在长租公寓领域中双线并行.

    2010年,魔方公寓成立,是行业中的先行者.随后,中介巨子链家宣布成立自如事业部,进军公寓市场,紧接着,优客逸家、you+相继成立.因为进入时间相对较早,并已初具规模,上述数家公寓的名号已为行业熟悉.而此时行业中不知名的小型公寓运营商更是不计其数,如雨后春笋般冒出.

    资本介入长租公寓行业是2013年的事情了.2013年,魔方公寓完成6000万美元的a轮融资,优客逸家获得了300万元的天使投资.至2014年,you+获?#32654;?#20891;创办的顺为领投的1亿元融资后,资本开始广泛围猎长租公寓.

    克而瑞统计数据显示,截至2016年9月,监测的百余家公寓企业(包括公寓租赁?#25945;ǎ?#20013;,相关的?#24230;?#36164;事件超过50起,27家公寓企业获投,占比20%,融?#39318;?#35268;模约合人民币60亿元.

    行业一时风起云涌.除了大大小小的个人投资者外,涌进这个行业的还?#22411;?#31185;、龙湖、旭辉、链家和世联行等,它们拥有房地产行业中最专业?#38590;?#20809;和最敏锐的嗅觉,有心证明?#24335;?#30340;进入并非一场豪赌.

    随着资本的角逐和玩家的增加,长租公寓行业的竞争将越来越激烈.广州一名公寓运营商负责人告诉记者,激烈的竞争增加了获取房源的成本和难度、削减盈利空间,“如果房源位置不错,通常不止一家运营商在谈,100%溢价率是正常的.”

    you+创始人刘洋接受第一财经记者专访时表示,深圳的长租公寓市场“龙蛇混杂、没有品牌、不注重口碑,总体来说?#24067;?#19981;硬、软件不软.”不只是深圳,龙蛇混?#21491;?#26159;现阶段长租公寓在全国?#27573;?#20869;的发展特征.

    纵观行业,无论是从房源数量还是标准化、流程化运营的角度来看,均处于起步阶段.无疑,野蛮时代意味着欠规范化发展,但也是各品牌壮大、提高市占率的良机.

    对于长租公寓的盈利能力,链家研究院院长杨现领是算过账的.杨现领接受第一财经记者采访时表示,“集中式长租公寓的租期一般为10~15年,通常的回本周期是5~6年,如果运营得好,3~4年就可以开始盈利了.长租公寓的盈利能力与入住率、同期的租金水?#20581;?#36816;营能力等因素相关.”

    然而冬春之间,一线之隔,行业无序背后便是机会.激烈的竞争倒逼运营商产品的升级和革新,思考公司战略的升级以获得更多利润增长点.

    “去公寓化”探路

    在众多长租公寓中,you+模式具有独特的被观察意义,这家广受后进者模仿的青年公寓已经开始转型了.

    2016年12月,you+正式宣布去“公寓化”,尽管目前来自公寓板块的收入占据公司整体收入的90%以上.you+ceo郁珽认为,“公寓从大势上是不赚钱的,去公寓化一定是必然的趋势.”

    什么是去公寓化?简单来说,非公寓化即公寓产品在单一的居住之外的功能化.

    郁珽告诉第一财经记者,此前you+的运营以房间为主要卖点,去公寓化后将做大虚拟和实体的空间.“把房间变成空间、把平方变成立?#20581;?是围绕租户展开、依托空间为基础的运营方式,租户将成为价值变现的入口.

    you+的盈利模式可以多样化,但始终围绕“人”进行.所有故事都是人的事,这个故事会否比单一的二房东模式更动听?

    you+去公寓化的载体是深圳前海店,you+进入前海,相当于成为区域创业者的居住供应商,而前海方面开出的条件是租金为周边区域的一半.郁珽不愿透?#36172;?#19979;前海项目的价钱和投入?#24335;?#30340;规模.

    一般行情下,根据物业状态的不同,改造费用在1000至2000元之间.房租削减到周边租金的一半,前海项目的成本与盈利成为一个绕不过的难题.除租金之外,you+必须开拓其他盈利方式.郁珽已经有想法了,未来,you+将引入豆瓣以及创意市集?#32469;教?#36827;项目,以此进行探索.

    规模化的考验

    you+去公寓化的本质是以消费场景为载体,在居住功能之外,实现社交价值的变现,并拓展增量的货币化路径.

    长租公寓在一线城市有广泛的发展空间,但已不再是简单、粗暴、给租客糟糕体验的门槛过低的二房东模式,在资本和运营商耕耘数年之后,转变成需要专业化、精细化运作的行业.

    对于青年公寓而言,商业模式的落脚点必须是规模和盈利.

    杨现领?#38590;?#31350;发现,规模和盈利之间有条临界线.他告诉第一财经记者,“长租一旦拓展到2万间房源左右的数量时,管理成本和后台成本就会得到大量的分摊,规模效应就会发挥出来,这时多个项目就会强于单个.”

    但集中式的长租公寓进行大规模扩张很难,目前能达到2万间房源数量的集中式公寓只有魔方,you+距离此还有大段空间.

    且不算外部竞争,光是自身的?#24335;?#23601;是规模的巨型拦路虎,从小而美进化为全国性公寓必须依赖资本和并购手段.毫无疑问,这是拼?#24335;?#25104;本的时刻.资本无善恶之分,只要回报,但过度地使用风投会导致潜在成本过高.

    万科高级副总裁谭华杰此前在接受第一财经记者采访时,对此现象表示担忧.“如果要把长租公寓当作是一个事业来做的话,就要更理性地对待与资本之间的关系.”

    与自持物业的成本过高,公寓企业获取房源的成本必然加大.谭华杰认为最理想的持有?#20160;?#30340;人应该是reits,做不到这一点就很难在国?#39318;?#26412;市场上获得高?#20048;?

    在中国推出标准reits还有很长的路要走,在此之前,金融化方向?#21069;?#21161;运营商迈过规模瓶颈的方法.杨现领认为,租约?#20160;?#35777;券化、运营供应链金融,及囊括房屋空置期风险、租客信用问题等内容的保险场景都将成为行之有效的方向.

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